Как проверить юридическую чистоту квартиры
07.12.2016Каждый человек должен проводить подробный просмотр квартиры, чтобы определить ее юридическую чистоту. Это стандартные действия юристов ОГРК. Ситуация каждого человека уникальна, поэтому нужно иметь набор общих понятий, чтобы правильно разбираться в документах, и не допустить неприятных ситуаций. Перейдем ближе к делу.
Каждый человек должен проводить подробный просмотр квартиры, чтобы определить ее юридическую чистоту. Это стандартные действия юристов ОГРК. Ситуация каждого человека уникальна, поэтому нужно иметь набор общих понятий, чтобы правильно разбираться в документах, и не допустить неприятных ситуаций. Перейдем ближе к делу.
Изучение документации
Возьмем ситуацию, когда клиент нашел вариант квартиры, которая полностью соответствует его ожиданиям. Первое действие в такой ситуации должно основываться на определении права собственности и оснований для продажи. Как правило, на руках у таких людей имеются документы о купле-продаже, наследстве или праве дарения. Это не весь перечень документов. Среди наиболее редких бумаг встречается и решение суда, из-за которого этот человек стал владельцем недвижимости.
Важно удостовериться в реальности и правдивости таких документов. Для этого стоит взять их в руки и осмотреть, нет ли на поверхности каких-либо затертостей, которые бы свидетельствовали о попытке фальсифицировать документ. Конечно, допускаются небольшие исправления, но к ним должны прилагаться подписи, гарантирующие их законность. Обычно это подписи лиц, которые берут участие в манипуляциях с квартирой. Можно также обратиться к нотариусу, который использует печать.
Каждый договор должен иметь регистрацию государственного уровня. Проверить это может каждый гражданин РФ, сделав соответствующий запрос. Часто составленный договор имеет информацию об условиях, которые могут стать причиной его расторжения, если будут нарушены. Они должны быть четко оговорены, чтобы не возникло вопросов с обеих сторон. Самым простым примером можно выделить обязательство о необходимости выплаты полной суммы недвижимости в течение некоего периода. Это и является условием, которое может быть не соблюдено, что повлечет за собой расторжение сделки.
Не маловажный момент — это дата старта условий договора. Будет очень странно, если человек стремится срочно продать квартиру, которая ему только перешла по наследству, или же была подарена.
Проверка истории
Чтобы знать этот параметр, используется Единый центр государственного реестра. Он собирает данные о недвижимости с 1998 года. В его истории содержится данные о продаже, аресте, дарении и других видах манипуляций с объектами недвижимости. Достаточно взять выписку ЕГРП, которую должен предоставить продавец. Любые незаконные манипуляции за последние 15 лет обязательно будут зафиксированы.
Стоит обратить внимание на квартиру, в которой много раз жили люди, но быстро съезжали. Это может быть показателем преступных манипуляций, поэтому лучше отказаться от такой покупки, и подыскать другое жилье.
Выписка ЕГРП — это полезный документ. В ней содержатся не только данные о покупке-продаже, но и содержится информация обо всех спорах, возникающих с жильем. К примеру, может быть временный арест. Кончено, это может быть случайность, но лучше просмотреть даты, и оценить вероятность их повторения, чтобы исключить дальнейшие риски. По законодательству РФ сделки о квартирах могут признаваться недействительными в течение 3 лет. Это значит, что если за этот период с квартирой не происходило ничего противозаконного, можно вздохнуть с облегчением. Если же был зафиксирован факт нарушения и ареста имущества, стоит запросить судебное решение, чтобы понять его суть и оценить дальнейшую безопасность.
Бывают и исключения, когда объект недвижимости является незарегистрированным в ЕГРП. Часто это уже очень старые квартиры. Собственно, это как раз является показателем юридической чистоты недвижимости, так как над ней не проводилось никаких манипуляций. Департамент жилищной политики поможет развеять сомнения касательно таких квартир. Сделав запрос, человек получит выписку с необходимыми данными.
Вопросы качества
Чтобы узнать, были ли в квартире незаконные перепланировки или перестройки, нужно запросить документы БТИ. Согласно законодательству, любые перестройки в квартире должны происходить после одобрения органов БТИ. Эли это не было сделано, это свидетельствует о незаконности действий, и продажа квартиры только перекинет их на нового владельца.
В первую очередь, нужно сторониться серьезных изменений, которые повлекли за собой высокие финансовые затраты. Это касается изменения несущей стены, изменение которой может быть опасным для всего дома. Конечно, если были произведены изменения объединения санузла или перепланировки проходных комнат в раздельные — это будет только плюсом.
Узнать больше о продавце
Что узнать, как опознать качественного продавца, стоит послушать советы специалистов ОГРК.
Перед покупкой квартиры нужно проверить не только сам объект, но и продавца. Он заслуживает не меньшего внимания. Это можно сделать, к примеру, в службе миграции России, чтобы определить, не является ли человек «гастролирующим» махинатором. Такая информация будет полезна для ознакомления, а вот для получения правовых данных. Стоит обратиться в местное отделение паспортного стола.
Ситуация осложняется, когда сделка происходит через представителя владельца квартиры. Стоит запросить данные собственника, а конкретно, его паспорта. Если была дана копия, она должна быть заверена нотариусом, нужно максимально удостовериться в ее подлинности. Если она не была заверена, человек не имеет права производить любые манипуляции с недвижимостью. Стоит ознакомиться с документами посредниками: в праве ли он будет получить деньги за квартиру, или его полномочия ограничиваются подписанием договора. Сам факт доверенности — это уже риск.
Сам продавец также должен быть полностью дееспособным и адекватности. Если его поведение настораживает или он старается подогнать сделку, это может свидетельствовать о мошенничестве или даже преступной основе продажи. Чтобы удостовериться в человеке, можно поговорить с его соседями, которые не станут скрывать образ жизни продавца.
Касательно третьих лиц
В проведении любой сделки нужно иметь уверенности, что все полученные права будут принадлежать только вам, и что никто не будет иметь посягательств на квартиру. Чтобы не возникло таких проблем, нужно досконально изучить документацию и договор. Бывают ситуации, когда после продажи квартиры появляется родственник продавца и проявляет права на объект недвижимости. Он даже может оспорить сделку через судовое решение, поэтому нужно заранее узнать о такой вероятности. Такие ситуации бывают с людьми, которые были в длительном заключении, на принудительном лечении, или находились за границей, а сейчас хотят вселиться в квартиру.
Особого риска стоит ситуация, когда в квартире прописаны несовершеннолетние дети. Их интересы защищаются органами управления и семейной опеки, поэтому будут обязательно защищены на уровне законодательства. Если права детей будут признаны как нарушенными, сделку придется разорвать и признать недействительной.
Собственник обязан показать разрешение, имеет ли он право продажи от своей супруги/супруга, если состоит в браке. Документ должен иметь печатку нотариуса. Но это легко проверит, если запросить домовой книги. В ней должна содержаться выписка о зарегистрированных людях на конкретной жилплощади. Она также имеет информацию о том, сохраняют ли эти люди право на недвижимость даже после ее продажи.
Стоит очень внимательно отнестись ко всей информации, изложенной в статье, и следовать максимальной осторожности. Также внимания заслуживает процедура передачи денег, ведь на этом этапе наиболее распространены нарушения. Должна быть составлена расписка, в которой фиксируется факт передачи денежных средств, верно ли указана дата и оставлены ли подписи. Не забывайте контролировать и сам факт передачи квартиры.
