- Главная
- Новости
- Элитный рынок: что отпугивает покупателей дорогих апартаментов и ждать ли их появления за МКАД
Элитный рынок: что отпугивает покупателей дорогих апартаментов и ждать ли их появления за МКАД
07.11.2017В Москве первые сделки по купле-продаже апартаментов были заключены в начале двухтысячных годов. По-настоящему пробудился рынок элитных апартаментов в эпоху строительства ММДЦ «Москва-Сити», когда «сердце» столицы испытывало колоссальный дефицит элитных новостроек с полноценными квартирами.
Начиная с 2009 года объем предложения апартаментов стал стабильно увеличиваться и в текущем году достиг своего максимума: сейчас элитный рынок Москвы фактически наполовину заполонён апарт-комплексами. Просторные помещения, выгодное местоположение, привлекательные цены — главные козыри апартаментов. Novostroy.ru совместно с экспертами разобрался в плюсах и минусах апартаментов, а также выяснил что в первую очередь важно покупателю дорогой недвижимости. - Novostroy.ru: В последнее время в Москве активно появляются многофункциональные комплексы с элитными апартаментами. Сохранится ли такого рода тенденция в будущем? Отвоюют ли элитные апартаменты покупателей у элитных квартир? - Екатерина Румянцева, председатель совета директоров «Kalinka Group»: На данный момент доля объектов с апартаментами на первичном рынке составляет 25%. Если реально посмотреть на вещи, принципиальной разницы между квартирами и апартаментами нет, - особенно, если покупателям не важна прописка. Для собственников элитной недвижимости более существенным фактором, влияющим на принятие решения о покупке, являются налоги, а также их собственный образ жизни. МФК представляют собой отдельный сегмент рынка, поскольку они ориентированы на людей, которым важно быть в центре событий, иметь в шаговой доступности инфраструктуру для отдыха, развлечений и работы, чтобы можно было ей воспользоваться, не отправляясь в дальнее путешествие по московским пробкам. Другая категория покупателей, - люди, которые хотят жить в клубных домах с высоким уровнем безопасности и приватности. Это большинство семейных клиентов, все те, кто не хочет быть на виду и вряд ли когда-то переселится в апартаменты, скажем, Делового центра, - не их формат жизни. Поэтому обе концепции пользуются спросом, равноправно существуя на рынке. - Novostroy.ru: Может ли Подмосковье притянуть к себе внимание покупателей элитных квартир и апартаментов? - Сергей Кулеев, генеральный директор «ОГРК-Центр»: Думаю, нет. В случае элитных апартаментов - это скорее Москва-Сити. Элитная квартира в Подольске мало кого способна заинтересовать. Там тоже есть люди, которые хотят жить роскошно и рядом с работой, но это скорее жилье комфорт-класса, а не премиум. - Илья Менжунов: Подмосковье и элитная недвижимость, на мой взгляд, вообще не совместимые понятия. Какой бы высококлассный проект не построили за пределами МКАД, вряд ли его можно будет назвать элитным. Кроме того, если клиента не устраивает жизнь в центре Москвы, то он скорее выберет загородный дом, чем переедет в многоквартирный проект за МКАД. Поэтому говорить о конкуренции элитных столичных и подмосковных новостроек неправильно. Хотя бы по той причине, что за МКАД нет достойной альтернативы городскому высокобюджетному жилью. - Novostroy.ru: В 2017 году большая часть квартир в элитном и премиальном сегментах сдаётся без отделки, составляя около 70% от общего количества предложений. На ваш счёт, какие мотивы движут покупателями в случае с приобретением квартир без отделки и в случае с покупкой жилья с отделкой? - Алексей Зубик, коммерческий директор компании «BSA»: Большая часть квартир этого сегмента изначально продается без отделки, поскольку в таком случае клиент сможет сам нанять себе дизайнера и оформить помещение по своему желанию. Однако, если застройщик заключит контракт с известным дизайнером, который займется индивидуальным оформлением каждой квартиры, то они тоже будут пользоваться большим спросом и будут стоить дороже, за счет готового интерьера. Также жилье с готовой отделкой предпочитают те покупатели, которым нужно срочно заселиться и у них нет времени ждать окончания ремонта. - Илья Менжунов: По нашим подсчетам, сегодня 78% элитных квартир и 89,7% лотов премиум-класса продаются без отделки. Тем не менее, на жилье с ремонтом от застройщика однозначно есть спрос. Многие владельцы дорогой недвижимости тяготеют к минимализму и лаконичности при оформлении помещений, выбирая при этом высококачественные материалы. Врeмя «излишеств» в интерьерах постепенно проходит. Ремонт от застройщика, выполненный, как правило, в нейтральной цветовой гамме, вполне соответствует предъявляемым требованиям взыскательных клиентов. Именно поэтому все больше покупателей рассматривают приобретение элитного жилья «под ключ». Кроме того, клиенты руководствуются и практической точкой зрения. Любой ремонт, тем более на большой площади – трудоемкий процесс. Вне зависимости от класса все хотят минимизировать трудности, связанные с покупкой и обустройством квартиры, и направить свои силы на решение других задач. В качестве еще одного тренда, характерного именно для элитной недвижимости стоит отметить наличие объектов не просто с отделкой, но и меблированных. На первичном рынке в старых границах Москвы представлено 32 новостройки с отделкой, что составляет 16% объема рынка. Причем только в 7 из них есть опция установки встроенной кухни. Подавляющая часть (5 из 7 новостроек) относятся именно к элитному классу. Таким образом, именно в элитном классе застройщики наиболее активно продвигают жилье не просто с ремонтом, но и частично с мебелью. - Novostroy.ru: Как известно, большинство сделок на рынке дорогой недвижимости проходят без привлечения ипотечных средств. Скажется ли снижение ипотечных ставок на росте числа ипотечных покупателей в этом сегменте рынка? - Екатерина Румянцева: Доля ипотечных сделок на элитном рынке относительно невелика и не превышает 10% покупок. При этом новостройки с привлечением ипотеки покупают примерно в два раза чаще, чем квартиры на вторичном рынке. Специфика элитного сегмента такова, что чем выше стоимость квартиры, тем ниже вероятность ее приобретения с привлечением ипотечного кредита. Однако, среди потенциальных покупателей есть люди, для которых взять кредит в банке оказывается более выгодным, чем, к примеру, изымать средства из собственного бизнеса. Соответственно, если ставки будут и дальше снижаться, ипотечные схемы станут привлекательными для еще большего круга потенциальных покупателей дорогих объектов. - Алексей Зубик: Вряд ли снижение процентной ставки существенно увеличит число ипотечных покупателей в этом сегменте рынка, поскольку большинство покупателей – это богатые люди, которым не требуются дополнительные средства для приобретения недвижимости. Очень редко можно встретить такую ситуацию, когда человек приобретает элитную недвижимость, не имея при этом возможности оплатить ее самостоятельно. - Геннадий Устинов, коммерческий директор многофункционального комплекса «Звезды Арбата»: Среди покупателей в премиальном сегменте большей популярностью пользуется беспроцентная рассрочка на 1-2 года от застройщика. Срок короче, количество документов меньше, процент отсутствует. Колебания ипотечных ставок крайне мало влияют на премиальный сегмент недвижимости. - Novostroy.ru: К концу текущего года многие эксперты прогнозируют снижение цен до 5-7 процентов на дорогие квартиры. Каковы ваши прогнозы на этот счёт? - Екатерина Румянцева: На мой взгляд, для этого нет оснований. Спрос остается стабильным, а единого ценового тренда на рынке нет. В течение года на некоторые проекты застройщики предлагали дисконты 15-20%, чтобы стимулировать продажи, по другим проектам цены выросли от 3% до 11%. Если в среднем цены в элитном и премиальном сегментах снизятся, это можно будет объяснить растущей долей предложения премиум-класса. - Сергей Кулеев: Снижение может составить до 10% за текущий год. Это связано в том числе с появлением новых жилых площадей. Больше предложение - ниже цена. Как долго будет сохраняться тренд на снижение цен? Думаю, для новостроек это порядка года. В случае вторичной недвижимости - 2-3 года. Застройщики быстрее реагируют на снижение цен. В то же время, владельцы вторичной недвижимости привыкли, что у них квадратные метры «золотые», а квартиры стоят миллионы. Они менее охотно снижают цены. - Илья Менжунов: На сегодняшний день нет абсолютно никаких предпосылок для падения цен на элитном рынке. Вспомним, что послужило основной причиной снижения цен в 2015 году – рекордная волатильность, которая кратно увеличила бюджет покупки в рублевом эквиваленте, вынудив застройщиков пересматривать цены. Сегодня ситуация с курсом рубля стабильна. И продавцы, и покупатели привыкли к новым реалиям рынка. Курс доллара по «58» уже никого не приводит в ужас. Иными словами, рынок элитного жилья после экономической турбулентности 2014-2015 гг. пришел к некому компромиссу цены и предложения, сохраняя средний уровень цен практически неизменным с начала 2017 года. По нашим подсчетам, в сентябре 2017 года средневзвешенная цена квадратного метра в премиум-классе составила 410 025 руб., в элитном – 990 770 руб. Полагаю, что в 4 квартале текущего года стоимость останется на том же уровне.Источник: https://www.novostroy.ru/articles/interview/elitnyy-rynok-chto-otpugivaet-pokupateley-dorogikh-apartamentov-i-zhdat-li-ikh-poyavleniya-za-mkad/
